3月份，北京房地产市场迎来预期中的“小阳春”行情。链家数据显示，当月北京市二手住房网签量达19886套，环比增长144.6%，创近15个月新高；一季度累计网签43098套，与去年同期持平。从签约数据看，3月份主要经纪机构二手住房三方协议签约量同比增长8.7%，单月实际签约量达近17个月以来最高水平。
“3月份明显忙碌起来，周末带看基本排满，一些性价比高的房源很快成交。”北京丰台区一位链家经纪人向《证券日报》记者描述道。
二手房率先回暖，刚需入市节奏加快
一季度市场呈现明显的刚需主导特征。入门级房源及外围区域二手房成交占比提升，带动整体交易活跃。中原地产首席分析师张大伟指出，300万元以下低总价刚需房源成交占比持续上升，3月份二手房平均成交面积为87平方米，较去年同期减少4平方米，反映出低总价房源成交集中。
“入门级房源成交热度偏高是一季度常见现象。成长型家庭受益于年终奖发放等因素，一季度支付能力相对较强，且气候条件有利于开展装修工作。”北京链家研究院院长高原分析称。
价格方面，3月份房屋价格指数较去年12月上涨约3.8%，市场实际处于回升通道。高原表示，尽管入门级房源与外围片区房源占比提升导致成交结构下沉，但排除结构性因素后，市场价格仍呈回升态势。
张大伟认为，3月份市场“量稳价升”源于三重因素：一是2025年底政策持续发力，非京籍社保年限放宽、首付比例降低，大幅降低购房门槛与成本；二是3月传统“小阳春”叠加学区房入学窗口期，需求集中释放；三是市场调整后房源性价比凸显，积压需求集中入场。
“整体来看，二手房成交已持续站稳荣枯线，市场信心较2025年同期明显修复，北京楼市已告别深度调整期，进入结构性复苏新阶段。”张大伟表示。
新房市场表现偏弱，二季度或逐步改善
与二手房回暖相比，一季度新房市场表现相对平淡。数据显示，新建商品住宅成交6662套，同比有所下行。高原认为，主要受三方面阶段性因素影响：
一是供给总量不足。一季度新建商品住宅新增供应6521套，同比下降19.3%；新入市项目29个，同比减少2个，多数为现有项目加推。受“好房子”政策落地影响，部分开发企业对建设中住房进行调规，影响了供给节奏。
二是产品结构偏向改善型。一季度市场需求偏向入门级产品，而新房主力面积段为90至150平方米，更契合改善型需求，导致市场热度难以传导至新房市场。
三是部分项目认购表现突出但未达统计标准，暂未体现在3月份销售数据中。
展望后市，高原表示：“随着新项目陆续入市、市场需求向改善性转换，以及已销售项目结果确认，4月份及二季度新房市场表现将逐步提升。”
长期来看，北京核心区宅地稀缺、坚持减量供地，叠加产业支撑，楼市具备长期韧性。张大伟认为，未来市场将持续分化，核心地段、优质配套、品质房源将成为抗跌保值的核心资产。
希鸥网观察指出，二手房市场的率先回暖，反映出刚需群体对政策优化和市场调整的积极回应，成为楼市复苏的重要风向标。希鸥网观察认为，随着供给结构优化和改善性需求释放，新房市场有望在二季度迎来修复，市场分化趋势将更加显著。
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