2026年7月，中国文旅产业同时迎来两股强劲推动力。7月7日，国务院正式批复《旅游强国建设"十五五"规划》（国函〔2026〕61号），这是中国首份国家级旅游强国专项五年规划；几乎在同一时间窗口，文旅REITs市场集中爆发——首单酒店公募REIT获批注册、首单纯酒店机构间REITs过审、百亿级商业综合体REIT上市、地方文旅并购基金密集落地。政策顶层设计与资本市场实践在同一周内形成共振，释放出一个清晰信号：中国文旅产业正从"资源驱动"全面转入"资产驱动"的新阶段。
《旅游强国建设"十五五"规划》首次以国家专项规划的形式，为旅游业设定了可量化的五年发展目标。根据规划文件，到2030年，国内居民出游人次将达到83亿，国内出游总花费达到7.7万亿元，入境旅游人次达到1.9亿、总花费超过1500亿美元。规划同时明确了四大核心赛道：文旅深度融合、入境旅游促进、低空及邮轮冰雪等新业态培育、智慧旅游普及——并配套专项债、出入境便利化、消费补贴等政策工具。在资本层面，规划提出"完善旅游投融资机制，鼓励符合条件的旅游项目发行不动产投资信托基金"，为文旅资产证券化提供了明确的政策背书。
政策信号释放仅一周内，资本市场便给出了密集回应。7月8日，华安锦江商业REIT发布发售公告，将于7月30日至8月5日以2.672元/份的价格公开发售，认购代码"508609"，成为国内首单获批注册的酒店公募REIT。该基金底层资产为分布于全国18座城市的21家"锦江都城"品牌中高端酒店，总建筑面积约15.73万平方米、房间总数超3000间，2026年预计分派率达5.05%。同日，远洲集团21.51亿元酒店机构间REITs获上交所审核通过，成为国内首单完整走完交易所全流程审批的纯酒店底层资产机构间REITs。成都万象城机构间REIT则以104.998亿元资产对价登陆上交所，成为市场规模最大的强权益平层结构不动产项目。此外，复星国际已于3月向证监会及上交所提交三亚亚特兰蒂斯项目REIT上市申请，华住酒店REIT、开元旅业文旅REIT等项目也相继进入审批程序。
从政策破冰到产品落地，这一轮文旅REITs的集中爆发并非偶然。2025年末，国家发改委将四星级及以上酒店纳入基础设施REITs行业范围，证监会正式将酒店等商业不动产纳入公募REITs试点——两项政策打破了过去酒店只能作为商业综合体附属设施申报的限制，使酒店资产首次具备了独立发行公募REITs的资格。据仲量联行发布的中国酒店REITs市场发展白皮书估算，中国酒店存量资产估值约5万亿元，可证券化规模预计达到3万亿至4万亿元。行业研究显示，这一体量意味着文旅资产证券化不是一次性的"政策套利"，而是一条可以持续容纳万亿级资金的阳光赛道。
与此同时，地方国资也在加速布局文旅产业基金。7月6日，南京云枢文旅强链并购股权投资基金正式成立，总认缴规模5亿元，首期实缴1亿元已全额到账。基金由南京市文旅集团、南京商旅、市创新投及高新创投等国资联合发起，重点投向文旅科技与数字化体验、IP运营、文旅融合新业态、产业整合与升级四大方向。该基金定位于"文旅专项强链并购"，意在通过并购整合补齐高端运营、数字文创、沉浸式体验等业态短板，并依托南京商旅上市平台打通从项目孵化到资产证券化的闭环路径。这一定位与此前文旅基金常见的"政策性扶持"模式形成鲜明对比，标志着地方文旅资本正在从"补贴逻辑"向"投资逻辑"转型。
国际酒店集团的反应同样印证了中国文旅资产市场的吸引力。7月8日，雅高集团主席兼首席执行官巴赞访华，在上海签署多个全新奢华酒店品牌项目，涵盖费尔蒙、索菲特及美憬阁等品牌。数据显示，雅高中国内地入境游业务同比增长46%，目前在大中华区运营超过830家酒店，另有40余个奢华项目正在筹备中。洲际酒店集团同期披露，2026年下半年将迎来在华集中增长，进一步推进由"网络扩展"向"结构深化"迈进。悦榕集团峨眉山、广州九龙湖、仙居三家悦榕庄筹备开业，温德姆在华直接特许经营业务同比增长14%。国际酒店品牌的持续加码，本质上是对中国酒店资产长期价值的投票——而当这些资产具备REITs退出通道后，国际品牌在华投资的资本循环逻辑将更加完整。
趋势预测指出，"文旅+地产"模式正在彻底转型为"文旅+运营"模式——运营能力取代土地资源成为核心竞争力。REITs的推出加速了这一转型进程：REITs要求底层资产具备稳定、可预期的现金流，这倒逼文旅企业从追求规模扩张转向注重运营效率。华安锦江商业REIT能率先获批，核心原因在于其21家酒店均为统一品牌、标准化运营，单店收入占比均不超过整体8%，资产组合具备了显著的抗风险能力和现金流稳定性。资本市场已建立起房价增长率、折现率、单房评估价等一系列评判标准——这套标准本质上是一套"好资产"的筛选器，将推动整个行业从粗放型扩张向精细化运营转变。
亚洲国际品牌研究院（香港）文旅文创研究中心认为，2026年7月是中国文旅产业从"资源时代"跨入"资本时代"的关键转折点。《旅游强国建设"十五五"规划》提供了顶层设计和总量目标，文旅REITs的集中破冰则打通了"投资—运营—退出—再投资"的资本闭环。两股力量叠加，将从根本上改变文旅产业的融资结构和资产定价逻辑。预计未来三年，文旅REITs总规模有望突破千亿级别，文旅产业专项基金数量将实现翻倍增长，总规模向5000亿元迈进。在这一进程中，具备稳定运营能力、标准化管理体系和品牌溢价能力的企业将率先受益，而单纯依赖土地和物业升值的"重资产、轻运营"模式将加速出清。文旅产业正在从一个"好生意"变成一个"好资产"，这是十五五规划开局之年带给行业最深远的结构性变化。
亚洲国际品牌研究院（香港）文创文旅研究中心，立足香港这一国际窗口与亚洲创意枢纽，以服务"旅游强国"计划为使命，致力于打造具有全球视野的文旅品牌战略智库。我们聚焦文旅融合与文创品牌化发展，依托香港中西交融的独特优势，深度挖掘亚洲文化IP的当代价值，为文旅企业及旅游景区提供从品牌升级、IP孵化到国际市场对接的全链路赋能服务，通过创新研究、产业协同与跨文化资源整合，助力合作伙伴提升品牌话语权与产业竞争力，推动亚洲文旅产业向价值链高端迈进。若您有品牌升级、文旅项目合作或国际化拓展需求，欢迎与我们联系，共同开启亚洲文旅品牌的增长新篇章。