2026年7月10日，投资24亿元、沉寂四年的大庸古城以"奇幻大庸城"的新身份正式开城迎客。湖南广电旗下芒果超媒与电广传媒联合张家界，以IP注入方式盘活这座曾被央视《焦点访谈》点名的"人造空城"。就在三天前的7月7日，文化和旅游部正式发布《旅游强国建设"十五五"规划》，在"拓展融合业态"专节中明确写入"发展工业旅游，完善工业遗产展示场景，推动老厂区功能转换与业态升级"。两件事指向同一个行业趋势：中国文旅产业正从"增量扩张"加速转向"存量运营"，一场以资产盘活为核心的结构性变革正在全国展开。
大庸古城的"停摆"与"重启"，是观察这场变革最鲜活的样本。这座占地16.55万平方米的文旅商业综合体，由张家界旅游集团投资建设，试营业五年累计亏损超15亿元，198间商铺一度仅有四五家入驻，日均购票游客不足20人。问题根源被概括为"商业地产逻辑操盘文旅项目"——文化内核薄弱、内容同质化严重、业态结构单一。2025年12月，湖南广电与张家界市政府签订战略合作协议，三方成立"张家界芒果文旅有限公司"，注册资本1.8亿元，各持股三分之一，合作期限20年。芒果超媒提供全量IP资源，电广传媒输出近三十年文旅操盘经验。改造后的古城采取"开放式园区、免大门票"策略，收入来源从单一门票转向餐饮、文创、演出、体验及住宿等复合型消费，打造了芒果综艺实景街区"好六街"、青年创意社交场"怪市"、非遗活态传承地"手艺巷"三大主题街区，并配套芒果青年客栈等住宿业态。电广传媒董事长王艳忠在接受采访时表示，核心逻辑是"把好内容种到文旅场景里"，大庸古城不能走别人的路，必须有广电基因的创新特色。从运营机制看，张家界每年收取700万元固定运营费，门票收入90%归张家界，10%归合资公司，芒果方面则用内容能力博取增量收益——这是一种从"房东方"到"房东+内容运营商"的模式跃迁。
大庸古城并非孤例。2026年以来，全国多地工业遗存活化项目密集落地，正在形成一条清晰的存量资产转化路径。天津河东区拥有存量工业厂房101处、占地面积164万平方米。由天津第一机床厂改造的"津一PARK"已引入60余家优质企业，红砖厂房嵌入玻璃幕墙与钢结构，咖啡店、美食、萌宠乐园植入其中；始建于1964年的天津市食品公司第一冷冻厂则通过"复合空间+音乐演出+文创产业"模式变身"一冷天音艺库"，7月正式对外开放。哈尔滨哈药六厂老车间因"东方卢浮宫"的建筑风格被改造为文创空间，持续吸引年轻游客。洛阳将中国第一拖拉机制造厂旧址与XR光影科技深度融合打造SoReal未来城；郑州二砂·磨街项目联手北京798，以包豪斯建筑群为基础打造艺术文化策源地；济源将"老三线"军工遗存改造为文旅融合风景线；焦作百年矿井旧址串联城市多颗工业遗珠，让厚重工业历史可感可游可学。成都东郊记忆将红光电子管厂转化为集展演、文创、音乐、潮流商业于一体的文旅园区，近期潮流派对、休闲市集与萌宠乐园同步登场。北京首钢园在承办冬奥赛事后，联动专业艺术院团编创剧目，借势演唱会热度落地潮流IP快闪店。据行业统计，目前全国已认定的国家工业遗产超过200处，其中超过40%已启动文旅化改造。
政策层面的密集部署为存量资产盘活提供了系统性制度安排。5月，工信部、文旅部等七部委联合印发《关于弘扬工业文化 保护工业遗产 发展工业旅游的通知》，围绕八个方面部署重点任务，被业界解读为"工业+文旅"从行业探索上升为战略融合工程的明确信号。7月7日公布的《旅游强国建设"十五五"规划》进一步明确提出"发展工业旅游"，并将文旅与一二三产业跨界联动作为培育新动能的核心路径。地方政府同步加速响应：湖北省7月2日发布《"文化旅游+"专项行动方案（2026—2028年）》，计划三年内集中打造102个城市更新重点项目，在更新中植入吃、住、游、购、娱、医、养等业态，将文旅功能作为片区更新的"标配"；杭州市7月7日发布加快建设世界一流国际旅游目的地十条举措，对利用人工智能打造"科文旅"融合消费场景的街区给予最高100万元补助，对文旅行业公共数据处理和基础数据集建设的市场主体给予补助。行业研究显示，预计到2028年，全国工业遗产文创园区数量将从目前的80余个增至150个以上，带动相关文旅消费超2000亿元。
从商业逻辑看，存量资产盘活的核心是从"地产思维"到"运营为王"的系统性迁移。大庸古城"停摆"的根本原因是商业街区的地产逻辑——建好空间等租客，文化内核缺失、业态同质化、产品缺乏市场竞争力。而此次重启后，三方合资公司采用"轻资产、重运营"模式，古城免大门票降低游客进入门槛，通过餐饮、文创、演出、体验、住宿等复合业态获取收入。天津津一PARK通过"出租+联营+自营"的组合模式实现多业态混合经营；成都东郊记忆以"入驻品牌筛选+活动IP自主开发+社群运营"构建内容生态闭环；郑州记忆1952油化厂将油脂储存罐改造为茶文创体验空间，以"一罐一品"的差异化策略实现单空间坪效提升。趋势预测指出，"文旅+地产"模式正在被"文旅+运营"模式全面取代，运营能力取代土地资源成为存量时代的核心竞争力。武汉大学经济与管理学院教授徐岚在分析中指出，当前我国工业旅游整体呈现"结构分层清晰、区域差异凸显、业态融合深化、数字化加速赋能"的系统性特征，存量项目的价值释放取决于运营团队的内容产出能力和IP转化效率，而非空间规模本身。
亚洲国际品牌研究院（香港）文旅文创研究中心认为，2026年是中国文旅产业从增量扩张真正转向存量运营的"分水岭之年"。"十五五"规划的顶层设计、七部委工业旅游通知的政策配套、以及大庸古城等标杆案例的模式验证，共同构成了存量文旅资产盘活的三重驱动力。大庸古城以"芒果IP全模式开放"激活一座24亿级存量项目，证明了头部内容平台与文旅资产深度耦合的商业可行性；全国200余处工业遗产中超过80处已进入文旅化改造通道，102个湖北城市更新重点项目将文旅功能作为"标配"植入——这一系列信号表明，存量文旅资产盘活已从单点试验进入规模化推进阶段。预计未来三年，全国将有超过500个存量文旅项目进入改造周期，核心竞争要素将从"资源持有规模"转向"内容运营能力"，拥有IP资源、数字化工具和复合运营团队的平台型企业将获得结构性优势。对于地方政府和文旅企业而言，存量时代的关键命题不再是"建什么"，而是"谁来运营"和"用什么内容填满"。
亚洲国际品牌研究院（香港）文创文旅研究中心，立足香港这一国际窗口与亚洲创意枢纽，以服务"旅游强国"计划为使命，致力于打造具有全球视野的文旅品牌战略智库。我们聚焦文旅融合与文创品牌化发展，依托香港中西交融的独特优势，深度挖掘亚洲文化IP的当代价值，为文旅企业及旅游景区提供从品牌升级、IP孵化到国际市场对接的全链路赋能服务，通过创新研究、产业协同与跨文化资源整合，助力合作伙伴提升品牌话语权与产业竞争力，推动亚洲文旅产业向价值链高端迈进。若您有品牌升级、文旅项目合作或国际化拓展需求，欢迎与我们联系，共同开启亚洲文旅品牌的增长新篇章。